Comprare casa e accorgersi solo successivamente che il secondo bagno in realtà è abusivo. Un problema da risolvere il prima possibile per evitare spiacevoli conseguenze. Bisogna sanare l’illecito ma chi paga? Il venditore o l’acquirente? Entriamo nel cuore del problema per capire come è meglio muoversi.
Le richieste più comuni degli acquirenti quando cercano casa sono un ampio living, uno spazio esterno, la luminosità degli ambienti, il posto auto e il secondo bagno. Quest’ambiente è considerato indispensabile non solo nelle grandi famiglie ma anche vivendo in coppia. Un bagno per uno evita litigi, ritardi e permette di creare uno spazio intimo e personale che più si adatta alle proprie esigenze.
Anche se piccolo il bagno di servizio è utile ed elemento chiave nella scelta dell’abitazione da comprare. Si può solo immaginare come si possa sentire l’acquirente dopo aver scoperto che quel secondo bagno così ambito in realtà è possibile fonte di guai perché abusivo, realizzato senza permessi o con difformità rispetto il progetto presentato al Catasto. Un duro colpo, come si rimedia?
Cosa fare se si scopre un secondo bagno abusivo
L’abuso edilizio – come creare un bagno senza permessi – è un reato perseguibile penalmente che prevede la demolizione dell’opera o il pagamento di un’ingente somma. Quando si compra casa la presenza di un bagno abusivo incide sulla validità del contratto di acquisto ma non sempre lo rende nullo. La nullità, infatti, per Legge c’è solo se gli atti di trasferimento dell’immobile non contengono per dichiarazione del venditore gli estremi del titolo edilizio oppure hanno estremi falsi.
Un immobile difforme non rende nullo l’atto di vendita. In ogni caso se l’abuso dovesse essere grave e non eliminabile facilmente l’acquirente può fare domanda di risoluzione per inadempimento. Un bagno abusivo, dunque, non annulla il contratto a meno che non rientri in un abuso più grande.
Oltre la risoluzione del contratto l’acquirente può chiedere al venditore una riduzione del prezzo dell’immobile, il risarcimento dei danni subiti con incluso il costo per sanare l’abuso (se possibile) oppure per la demolizione dell’opera e il costo delle spese accessorie e consequenziali.
Da sapere che il bagno sarà sanabile solo se conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria. Entrambe le condizioni dovranno essere soddisfatte altrimenti la sanatoria ordinaria non sarà possibile.
I costi per sanare il bagno abusivo tengono conto della sanzione amministrativa da 516 a 5.164 euro, delle spese tecniche da 3 mila a 4 mila euro e dei costi per eventuali lavori di adeguamento (circa 5.000 euro) più gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione (fino a 12.500 euro).
