Negli ultimi anni si è molto parlato della possibilità di acquistare la prima abitazione facendo affidamento su numerose agevolazioni fiscali. Non tutti sanno, tuttavia, che talvolta queste agevolazione possono essere destinate anche a una seconda abitazione. La Corte di Cassazione si è espressa in merito con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025.
In aula sono state precisate le modalità con le quali è possibile fare affidamento su queste agevolazioni fiscale e quali sono i requisiti da dover rispettare. Si tratta di un chiarimento che avrà importante implicazioni per quanti intendo ottimizzare le agevolazioni legate all’acquisto immobiliare.
Scopriamo quindi quali sono le regole per accedere a questa opportunità. A differenza di molti altri benefici, infatti, non basterà una semplice dichiarazione.
Come utilizzare l’agevolazione “Prima Casa” su due immobili
La Corte di Cassazione con la recente sentenza ha di fatto riconosciuto la possibilità di applicare l’agevolazione Prima Casa anche nel caso in cui il richiedente stia acquistando simultaneamente più immobili. Questa eventualità è tuttavia strettamente vincolata, è infatti subordinata al fatto che le abitazioni in questione siano destinate a diventare una sola unità abitativa.
Questo dovrà avvenire tramite fusione catastale e strutturale entro un termine di tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. Si tratta di un limite temporale stringente, che esclude la possibilità della sola pianificazione dell’unificazione degli immobili in questione, di cui dovrà essere documentato l’avvenuto completamento.
La Suprema Corte ha deciso di stabilire l’obbligo di unificazione entro i tre anni così da evitare che l’agevolazione venga utilizzata impropriamente su due immobili distinti e indipendenti. Nel corso dei tre anni, inoltre, il contribuente dovrà impegnarsi a fornire le prove necessari per dimostrare la conformità di quanto richiesto. Dovrà quindi presentare una documentazione tecnica e amministrativa, includendo anche i progetti edilizi, le autorizzazione e la richiesta di funzione catastale che ne sanzionerà ufficialmente l’unione.
Per quanto riguarda il piano operativo, il momento da cui decorre il termine di tre anni non è la data dell’atto di acquisto, bensì il giorno in cui l’unificazione dovrebbe essere adempiuto. Questo termine coincide con il periodo entro cui l’Agenzia delle Entrare potrà effettuare verifiche e accertamenti. Nel caso in cui il termine non dovesse essere rispettato, il beneficio fiscale sarà revocato e verranno applicate le imposte ordinarie previe eventuali sanzioni.
È bene poi prestare molta attenzione alla documentazione fornita e alle tempistiche dei lavori. In un caso esaminato di recente dalla Corte di Cassazione, infatti, il contribuente ha fornito le prove dei lavori di accorpamento, comprese di autorizzazioni e dichiarazioni fiscali. Tuttavia, tali documenti non sono bastati a fargli mantenere il beneficio. I lavori risultavano ancora in corso allo scadere dei tre anni, pertanto ha perso il diritto alle agevolazioni fiscali.
