Il sogno di ogni proprietario è quello di affittare la propria casa e ricevere puntualmente ogni mese la somma pattuita. Un’entrata sicura che, magari, permette di coprire le rate di un mutuo o semplicemente di integrare il reddito familiare. Peccato che, a volte, la realtà prenda una piega ben diversa: l’inquilino smette di pagare, accumula mesi di arretrati e la prospettiva di uno sfratto si trasforma in un percorso lungo e tortuoso.
In tutto questo, la beffa: oltre a non ricevere un euro, il fisco pretende comunque che quelle somme mai incassate siano dichiarate e tassate. Ma è davvero così? Oppure esistono delle strade legali per evitare di pagare imposte su un reddito che, di fatto, non è mai entrato nelle tasche del proprietario? La risposta c’è e non è così complessa come si potrebbe pensare, ma richiede qualche accortezza formale e il rispetto di alcuni passaggi ben precisi.
Come evitare di pagare tasse sull’affitto non pagato: la soluzione che forse non conosci
Per anni i proprietari di casa hanno dovuto subire una doppia penalizzazione: affitto non pagato e tasse comunque da versare. Questo accadeva perché la normativa fiscale italiana applicava il cosiddetto “principio di competenza”: in altre parole, il reddito da affitto andava dichiarato nell’anno in cui era previsto dal contratto, a prescindere dal fatto che fosse stato realmente incassato.
La situazione però è cambiata grazie a una modifica legislativa introdotta nel 2019, che ha offerto una tutela concreta ai locatori. Oggi infatti, per evitare di dichiarare nel modello 730/2025 le somme non riscosse, è sufficiente dimostrare la morosità dell’inquilino attraverso strumenti giuridici specifici.
In pratica, il proprietario può escludere dal proprio reddito imponibile i canoni non percepiti solo a condizione che:
- abbia avviato un’intimazione di sfratto per morosità
- oppure abbia ottenuto un decreto ingiuntivo contro l’inquilino
Questi due provvedimenti legali certificano ufficialmente che il canone non è stato pagato e consentono di evitare il pagamento di tasse su importi inesistenti.
Inoltre, per far valere la morosità nel modello 730/2025, il contribuente dovrà indicare questa circostanza nella dichiarazione compilando i righi B1-B6, colonna 7, con il codice “4”. Se si sono comunque percepiti alcuni canoni nell’anno, vanno dichiarati nella colonna 6 dello stesso rigo.
Un altro dettaglio importante: resta obbligatorio dichiarare la rendita catastale dell’immobile, a prescindere dalla morosità dell’inquilino.
Per prevenire invece problemi futuri, è sempre più diffusa l’abitudine di inserire nel contratto di locazione una clausola risolutiva espressa. Questa permette di far scattare automaticamente la risoluzione del contratto dopo un certo numero di mensilità non pagate, senza dover necessariamente ricorrere a un giudice. Una precauzione che, pur non risolvendo il problema fiscale immediato, può accelerare la liberazione dell’immobile e il recupero della disponibilità della casa.
