Affitti e cauzione per danni, un argomento spinoso per molte persone che si trovano a dover affrontare queste problematiche più spesso di quanto si pensi.
Alla fine di un contratto di affitto è previsto la consegna dell’immobile ed anche del deposito cauzionale versato dagli affittuari alla firma del contratto, come garanzia dei propri obblighi. Ma è proprio qui che spesso nascono dei problemi.
Cauzione per danni, lievi: quando il proprietario può trattenerla?
Alla fine del rapporto di locazione, al momento cioè del sopralluogo definitivo, capita che il proprietario dell’immobile decida di trattenere la caparra versata dall’inquilino a fronte di alcuni danni lievi evidenziati. La cauzione è la somma di denaro che l’inquilino versa al proprietario all’inizio dell’affitto, e serve a garantire il proprietario nel caso in cui l’inquilino non rispetti gli accordi presi.
Nello specifico, la cauzione copre il pagamento puntuale dell’affitto e delle spese accessorie (come quelle condominiali o le utenze), la restituzione dell’immobile nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto, escluso il normale deterioramento dovuto all’uso quotidiano, il risarcimento per danni all’immobile causati da colpa o negligenza dell’inquilino, che superano la normale usura.
Importo e interessi. Per gli affitti ad uso abitativo, l’importo della cauzione non può superare le tre mensilità d’affitto.
Il proprietario non può trattenere unilateralmente la cauzione per presunti danni all’immobile, soprattutto se lievi, in quanto la cauzione serve come garanzia generica, non come pagamento anticipato per danni. In pratica, se il proprietario ritiene di aver subito danni all’immobile che eccedono la normale usura, deve avviare una causa legale contro l’ex inquilino, ciò significa che un’autodeterminazione del danno da parte del proprietario è illegittima.
È fondamentale distinguere tra danni effettivi (causati da negligenza o uso improprio dell’inquilino) e il normale deterioramento dovuto all’uso quotidiano e all’invecchiamento dell’immobile. L’articolo 1590 del Codice Civile stabilisce che l’inquilino non risponde del deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto. Pertanto, i costi per la normale ritinteggiatura, la levigatura di un parquet leggermente usurato o piccoli graffi superficiali rientrano nella normale usura e non giustificano la trattenuta della cauzione.
Se il proprietario trattiene la cauzione senza un’azione giudiziaria, l’inquilino può agire legalmente per la restituzione, spesso tramite un ricorso per decreto ingiuntivo. Sarà il proprietario, in fase di opposizione, a dover dimostrare l’esistenza dei danni effettivi e l’imputabilità all’inquilino, oltre ad aver avviato l’azione giudiziale per l’attribuzione della cauzione. In mancanza di queste prove, il proprietario sarà condannato a restituire la cauzione con interessi e spese legali.
Alla riconsegna dell’immobile, è consigliabile redigere un verbale di riconsegna e scattare fotografie datate. Inviare una raccomandata A/R o PEC al proprietario chiedendo formalmente la restituzione della cauzione con gli interessi legali. Se non viene restituita, si può procedere con il decreto ingiuntivo.
