Danni all’immobile alla restituzione della locazione: chi ne deve rispondere

Quando c’è un contratto di locazione la questione dei danni all’immobile è sempre molto delicata, anche perché è difficile stabilirli.

In un comune contratto di locazione, l’inquilino si impegna a restituire l’immobile come lo ha ricevuto, ma già di per sé, a livello legale, questa condizione non è possibile. Spesso però i proprietari degli immobili pretendono risarcimenti, affermando che l’inquilino non ha lasciato l’appartamento “in perfetto stato”.

La Legge, ovviamente, parla sempre chiaro ma per le persone che si trovano in determinate situazioni non sempre è facile interpretare gli articoli stessi del Codice Civile. Ad esempio recentemente il Tribunale di Milano si è espresso su un singolo caso (ri)sollevando dubbi sulla questione dei danni all’immobile, sull’individuazione delle responsabilità e sulle dinamiche dei fatti.

Danni all’immobile quando si restituisce al proprietario, cosa dice la Legge

L’articolo 1590 del Codice civile, inerente alla restituzione di un appartamento/casa in affitto, recita in sintesi che il locatario deve lasciare l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto.

normale usura dell'immobile non è risarcibile
La fisiologica usura dell’immobile e delle sue componenti non è considerabile “danno” (Designmag.it)

Ma l’articolo altresì specifica “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto“. Si tratta di una specificazione molto importante poiché spesso il proprietario pretende che l’inquilino che lascia l’appartamento debba – ad esempio – far trovare un forno completamente funzionante, o ridipingere le pareti a nuovo.

Di sicuro c’è che il locatario ha responsabilità diretta dell’appartamento e non sono tollerati danni importanti, che compromettano l’abitabilità dell’immobile stesso. Pensiamo, sempre per fare un esempio, ad una caldaia che non è stata riparata (la manutenzione ordinaria spetta infatti all’inquilino) o a dei sanitari che non funzionano più, o a danni più gravi inerenti parti strutturali dell’immobile.

Quando le due parti che avevano stipulato un contratto si trovano a concludere lo stesso, però, possono trovarsi in conflitto. Il proprietario potrebbe negare la restituzione del deposito cauzionale, asserendo che l’appartamento non è “perfetto”. In realtà, salvo appunto danni ingenti e dimostrabili, la recente sentenza emessa dal Tribunale di Milano offre un po’ di chiarezza. 

Infatti il Giudice ha affermato, citando proprio l’articolo 1590 del Codice civile, che “il locatore non ha il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato, per cui il conduttore non è tenuto a ripristinare lo stato locativo dell’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, perché il ripristino tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese di deterioramento della cosa, determinato da un uso normale della stessa, che è già compensato con il canone di locazione”.

Il fisiologico degrado dell’appartamento e delle sue componenti, quindi, non rientra nei “danni” per cui il proprietario può chiedere risarcimento.

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