Quelle relative al condominio, sono sempre delle tematiche molto calde e delicate. Un vero e proprio campo minato, dove è necessario conoscere le regole.
Problematiche di convivenza condominiale sono all’ordine del giorno, e molte persone non sanno spesso come comportarsi in particolari casi. Ad esempio, cosa accade se un vicino occupa uno spazio comune? Il singolo condomino può agire in difesa delle parti comuni senza delibera dell’assemblea? Ecco cosa dice la legge.
Come liberare uno spazio comune occupato da un vicino
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16886 del 24 giugno 2025, ha chiarito in modo definitivo che ogni singolo condomino ha il pieno diritto di agire in giudizio per difendere le parti comuni dell’edificio, senza la necessità di ottenere una preventiva delibera dell’assemblea condominiale o l’intervento dell’amministratore.
La decisione deriva dal fatto che ogni condomino è comproprietario di tutte le parti comuni in proporzione ai suoi millesimi e, di conseguenza, è titolare del diritto di difendere tale comproprietà. Un’azione legale può essere intrapresa non solo per interesse personale, ma a tutela dell’intera collettività condominiale, chiedendo la cessazione dell’abuso e il ripristino dello stato originario.
Spesso capita che colui che si appropria di uno spazio comune, si difenda sostenendo che il bene non sia indicato come condominiale nel proprio atto di acquisto. A chiarire anche questo particolare aspetto è l’articolo 1117 del Codice Civile, che elenca una serie di beni che si presumono condominiali.
La Cassazione ribadisce che un bene si presume di proprietà comune non solo se esplicitamente elencato, ma anche se presenta una chiara attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo. Se quindi un bene, sia per le sue caratteristiche che per la sua collocazione, è oggettivamente destinato a servire più unità immobiliari, si presume sia condominiale.
La decisione della Cassazione introduce il principio dell’onere della prova: di fronte a un bene che, per le sue caratteristiche funzionali, si presume condominiale, non è il condomino che agisce in difesa a dover dimostrare la condominialità. Al contrario, è il condomino che se ne è appropriato a dover fornire la prova contraria della sua proprietà esclusiva.
Se il giudice conferma che l’occupazione è illegale, ordinerà al condomino che ha commesso l’abuso di rimettere tutto a posto, pagando di tasca sua. L’ordinanza della Cassazione ha ribaltato le sentenze precedenti, le quali avevano sbagliato a considerare la causa della condomina come una semplice richiesta di proprietà, quando invece era una difesa di un bene comune.
