Quando si affitta un appartamento, c’è una problematica che spesso viene sottovalutata. Oltre ai rischi legati alla morosità, alle spese impreviste e ai rendiconti incerti, infatti, c’è una difficoltà legata ai conduttori molesti, che compromettono la serenità degli altri residenti e la vivibilità del contesto condominiale.
In questi casi, il proprietario potrebbe voler risolvere il contratto. Tuttavia, non tutti sanno bene come fare per muoversi in questo senso.
Ad aiutare i proprietari è arrivata una recente decisione del Tribunale di Bergamo (sentenza 812/2025), che ha accolto la domanda di risoluzione del contratto avanzata da un proprietario-locatore nei confronti di una inquilina e della sua famiglia.
Stando a quanto deciso dal giudice, le molestie condominiali per le quali si richiedeva la risoluzione del contratto, superavano la normale tollerabilità prevista dall’articolo 844 del Codice civile, giustificando l’interruzione del rapporto locativo.
Condominio, quando il proprietario può risolvere il contratto per molestie
Nella vicenda presa in esame dalla Corte di Cassazione, l’inquilina, il convivente e il figlio avevano messo in atto comportamenti tali da disturbare ripetutamente la quiete degli altri condomini.
Schiamazzi, occupazione illecita di spazi comuni, aggressioni verbali, danneggiamenti ai beni condominiali e violazioni della privacy sono stati alcuni dei comportamenti molesti attribuiti alla famiglia in questione.
La situazione era divenuta tanto insostenibile da spingere altri condomini ad abbandonare l’edificio. Dunque, il giudice ha ritenuto provato l’inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata, richiamando chiamando l’art. 1587 c.c., che impone all’inquilino l’obbligo di usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.
La documentazione prodotta, comprese testimonianze e prove raccolte nel corso del processo, ha permesso di inchiodare i locatari alle proprie responsabilità.
Ma non è tutto. La giurisprudenza, anche in passato, si era espressa in modo analogo: la Cassazione con la sentenza 22860/2020 aveva già affermato che un solo episodio di particolare gravità può essere sufficiente per giustificare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1453 c.c.
È bene sottolineare che ciò che conta non è la frequenza del comportamento, ma la sua idoneità a compromettere il rapporto contrattuale.
Già nel 1987 (sentenza 6751/1987), la Suprema Corte chiariva che il comportamento dell’inquilino – o di chi convive con lui – che arreca molestie agli altri condomini costituisce una violazione degli obblighi contrattuali.
In questo quadro, la recente sentenza di Bergamo ribadisce che la valutazione della gravità dell’inadempimento spetta esclusivamente al giudice. Tuttavia, nonostante la giurisprudenza sia dalla parte dei conduttori, è bene inserire nel contratto una clausola specifica contro le molestie condominiali, offrendo una base contrattuale chiara per agire tempestivamente e legittimamente.
