Una vera e propria rivoluzione normativa sta per cambiare radicalmente la gestione dell’acqua potabile nei condomini italiani.
Il decreto legislativo numero 102 del 2025, entrato in vigore il 19 luglio scorso, ha introdotto obblighi stringenti che spostano definitivamente la responsabilità della qualità dell’acqua dall’ente gestore fino al rubinetto domestico, coinvolgendo direttamente gli amministratori condominiali.
Fino a oggi, la competenza degli enti acquedottistici si fermava al contatore generale, lasciando nella sostanziale autonomia gestionale dei singoli condomini tutto ciò che accadeva nelle tubature interne.
L’obbligo di valutazione del rischio legionella: cosa devono fare gli amministratori
Il cuore pulsante del decreto legislativo 102/2025 è l’obbligo tassativo di valutazione e monitoraggio del rischio legionella pneumophila, batterio che prolifera nelle reti idriche domestiche in condizioni specifiche. L’articolo 4 del decreto, in combinato disposto con l’Allegato I Parte C, classifica esplicitamente gli impianti idrici condominiali come strutture soggette a valutazione obbligatoria del rischio biologico.
Questo significa che ogni amministratore di condominio, in quanto rappresentante legale dell’ente condominiale, diventa automaticamente il garante finale della qualità dell’acqua che scorre dai rubinetti delle singole unità immobiliari. La responsabilità non è più delegabile né ignorabile: il monitoraggio costituisce un adempimento tecnico-legale preciso che richiede l’intervento di tecnici abilitati.
L’amministratore deve commissionare una relazione tecnica di valutazione del rischio personalizzata sulle caratteristiche specifiche dell’edificio, che includa l’analisi dello stato di conservazione delle tubature per individuare biofilm e incrostazioni, la verifica scrupolosa dei serbatoi e delle autoclavi che spesso rappresentano i principali focolai di contaminazione batterica se non adeguatamente manutenuti, e il monitoraggio costante delle temperature dell’acqua calda sanitaria che devono mantenersi rigorosamente al di fuori della fascia critica compresa tra venti e cinquanta gradi centigradi, range ottimale per la proliferazione della legionella.
Piano di autocontrollo e sanzioni: le conseguenze pratiche per i condomini
La valutazione del rischio non è un adempimento formale fine a se stesso, ma il punto di partenza per la predisposizione obbligatoria di un piano di autocontrollo dettagliato e vincolante.
Questo documento operativo, che deve essere redatto sulla base degli esiti delle analisi di laboratorio condotte da strutture certificate, definisce con precisione i punti di campionamento strategici dell’impianto idrico condominiale, solitamente individuati nei terminali più distanti dalla produzione di calore e nei serbatoi di accumulo, le frequenze di controllo che variano da annuali a semestrali a seconda del livello di rischio rilevato e della presenza di utenze sensibili, e soprattutto le azioni correttive immediate da intraprendere in caso di superamento dei limiti di concentrazione batterica stabiliti dalla legge.
Tutta la documentazione prodotta, dalle relazioni tecniche ai risultati delle analisi di laboratorio fino al piano di autocontrollo aggiornato, deve essere conservata nel fascicolo tecnico permanente dell’edificio e rimanere sempre disponibile per eventuali ispezioni da parte delle autorità sanitarie locali.
