Quante volte capita che l’amministratore di condominio continui a operare anche dopo la scadenza formale del suo incarico, presentando poi il conto ai condomini come se nulla fosse?
Per anni questa prassi è stata tollerata, spesso giustificata con la necessità di garantire la continuità nella gestione degli spazi comuni. Ma una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 7247 del 26 marzo 2026, cambia radicalmente le carte in tavola.
I giudici supremi hanno stabilito con chiarezza che, una volta scaduto il mandato, l’amministratore non ha più diritto ad alcun compenso per le attività svolte nell’attesa del successore. Una sentenza destinata a fare scuola e a tutelare concretamente le tasche dei condòmini italiani.
Quando il mandato scade, scade anche il diritto al compenso
Il caso che ha dato origine alla sentenza riguarda un ex amministratore di un condominio di Siracusa che, al termine del proprio incarico, aveva rivendicato il pagamento di oltre 17.000 euro tra anticipazioni, compensi arretrati e prestazioni professionali erogate dopo la scadenza del mandato. Dopo un iter giudiziario passato dal Tribunale di Siracusa alla Corte d’Appello di Catania, la questione è arrivata in Cassazione, dove il ricorso è stato integralmente respinto.
La Corte ha chiarito un punto fondamentale: un incarico di amministrazione condominiale è valido solo se, al momento della nomina, viene presentato un preventivo analitico e dettagliato di ogni voce di spesa. In assenza di questa trasparenza economica iniziale, la nomina è colpita da nullità radicale, e nessuna successiva approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea può sanare il vizio.
Questo significa che il voto dei condòmini sul bilancio annuale non equivale in alcun modo a una conferma del compenso dovuto: sono due atti giuridicamente distinti, e confonderli è un errore che può costare caro al professionista. Una norma che tutela i condòmini, ma che impone anche maggiore rigore e trasparenza fin dal primo giorno di mandato.
La prorogatio non è più una proroga del contratto: solo atti urgenti e gratuiti
Prima della riforma del condominio del 2012, era opinione diffusa che l’amministratore cessato potesse continuare a esercitare tutti i suoi poteri fino alla nomina del successore, mantenendo il diritto pieno al compenso. La cosiddetta prorogatio imperii era interpretata come una sostanziale proroga del contratto.
La legge n. 220/2012 ha cambiato profondamente questo scenario, inserendo nell’art. 1129 del Codice Civile una norma che limita espressamente l’attività dell’amministratore scaduto alle sole operazioni urgenti, necessarie a evitare danni imminenti agli interessi comuni. La Cassazione ha confermato che questa fase transitoria non è retribuita: l’ex amministratore diventa, di fatto, un esecutore gratuito di atti urgenti, senza alcun diritto a richiedere compensi aggiuntivi.
Intervenire per mettere in sicurezza una facciata pericolante o riparare un guasto all’impianto idrico comune rientra nei suoi doveri, ma non gli dà titolo per presentare fattura. Il rapporto tra l’ex amministratore e il condominio non è più di natura contrattuale, bensì un obbligo legale autonomo, limitato nel tempo e nelle azioni consentite. Una distinzione sottile ma fondamentale, che ogni condòmino dovrebbe conoscere per difendere i propri diritti.
