Quando l’amministratore di condominio non svolge correttamente i propri doveri, i proprietari si trovano spesso in difficoltà, chiedendosi quali strumenti abbiano a disposizione per tutelarsi.
La legge prevede obblighi precisi per questa figura professionale, che deve gestire con trasparenza e correttezza le parti comuni dell’edificio, convocare regolarmente l’assemblea e rendere conto della propria gestione.
Tra le situazioni più problematiche c’è quella dell’amministratore che sistematicamente evita di convocare le riunioni condominiali, impedendo di fatto ai proprietari di esercitare il controllo democratico sulla gestione del condominio.
Questo comportamento può nascondere irregolarità contabili, scelte discutibili o semplicemente una gestione inefficiente. Fortunatamente, il Codice Civile e la giurisprudenza hanno delineato con chiarezza i casi in cui è possibile procedere alla revoca immediata dell’amministratore, offrendo ai condomini strumenti concreti per rimuovere chi non rispetta le regole fondamentali della trasparenza e della corretta amministrazione.
Quando la mancata convocazione dell’assemblea diventa revoca immediata
La persistente omissione nella convocazione assembleare costituisce uno dei motivi principali per richiedere la rimozione dell’amministratore. Il Codice Civile stabilisce che l’assemblea deve essere convocata almeno una volta all’anno per approvare il rendiconto consuntivo, documento essenziale che riepiloga entrate e uscite del condominio.
Inoltre, la convocazione è obbligatoria quando almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio ne facciano richiesta, e in tal caso l’amministratore ha solo dieci giorni di tempo per agire.
Se questo obbligo viene sistematicamente disatteso, si configura una grave irregolarità gestionale che legittima l’intervento immediato. I condomini hanno due strade: possono procedere all’autoconvocazione secondo quanto previsto dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, oppure chiedere direttamente la revoca.
La revoca può avvenire in assemblea con la maggioranza prevista per la nomina, ma soprattutto può essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino quando l’amministratore rifiuta ripetutamente di convocare l’assemblea o presenta gravi irregolarità nella gestione, incluso il mancato rendiconto annuale.
Gravi irregolarità: quando il giudice interviene d’urgenza
Il tribunale può ordinare la revoca immediata quando emergono irregolarità così gravi da compromettere l’interesse collettivo del condominio. Oltre alla mancata convocazione assembleare, rientrano in questa categoria comportamenti come l’appropriazione indebita di fondi condominiali, la sistematica violazione degli obblighi fiscali, l’omessa manutenzione straordinaria urgente che mette a rischio la sicurezza dell’edificio o la falsificazione dei documenti contabili.
In questi casi, qualsiasi condomino può presentare ricorso al giudice competente allegando prove documentali delle irregolarità: comunicazioni ignorate, solleciti rimasti senza risposta, bilanci mai presentati o documenti che dimostrino comportamenti scorretti.
Il magistrato, valutata la gravità della situazione, può disporre non solo la revoca ma anche la nomina di un amministratore giudiziario temporaneo che garantisca la continuità gestionale fino alla nomina assembleare del successore.
È importante sottolineare che il concetto di “grave irregolarità” può estendersi anche a violazioni previste dal regolamento condominiale specifico, non solo a quelle espressamente indicate dalla legge. In ogni circostanza, rimane salvo il diritto dei condomini danneggiati di chiedere il risarcimento per i pregiudizi economici subiti a causa della cattiva gestione.
