Chi possiede un negozio o un locale commerciale al piano terra di un condominio è spesso convinto di non dover contribuire alle spese dell’ascensore, un impianto che non utilizza mai per accedere alla propria unità immobiliare.
Una logica apparentemente sensata, ma che la legge e la giurisprudenza non sempre condividono. La Corte di Cassazione ha infatti ribadito, con la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025, che i proprietari dei locali terranei possono essere obbligati a partecipare alle spese di sostituzione dell’ascensore.
Tutto dipende da un elemento spesso trascurato: la possibilità di accedere al terrazzo condominiale tramite l’impianto.
La sentenza della Cassazione: quando scatta l’obbligo per i piani terra
Il caso nasce dall’impugnazione di una delibera condominiale che, applicando la tabella millesimale allegata al regolamento contrattuale, escludeva i proprietari dei locali commerciali al piano terra dalle spese per la sostituzione di quattro ascensori. Secondo il condominio ricorrente, il regolamento e la relativa tabella erano sufficienti a giustificare tale esclusione.
La Cassazione ha però respinto questa tesi. L’ascensore, al pari delle scale, è un bene presuntivamente comune anche per i proprietari dei negozi al piano terra, poiché costituisce l’unico mezzo per raggiungere il terrazzo condominiale. Di conseguenza, anche questi condomini traggono un’utilità potenziale dall’impianto e devono contribuire alle spese in assenza di una deroga espressa e inequivocabile.
I giudici hanno inoltre chiarito che il regolamento in questione menzionava solo le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, senza nulla disporre in merito alla sostituzione dell’ascensore: una lacuna che fa scattare automaticamente il criterio legale previsto dall’art. 1124 del Codice Civile.
Come si ripartiscono le spese e quando è possibile derogare alla legge
L’art. 1124 del Codice Civile stabilisce che le spese per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore vadano ripartite per metà in proporzione al valore millesimale delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in base all’altezza del piano dal suolo. Questo secondo criterio avvantaggia naturalmente i proprietari dei piani più bassi, che pagano una quota ridotta rispetto a chi abita agli ultimi piani.
La deroga a questi criteri è possibile, ma deve essere contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale approvato all’unanimità e allegato agli atti di acquisto oppure in una delibera assembleare anch’essa unanime. Una semplice tabella millesimale che non menzioni espressamente la sostituzione dell’ascensore non è sufficiente a escludere alcun condomino dall’obbligo di contribuzione.
Il consiglio pratico per i proprietari di locali commerciali è quindi quello di verificare con attenzione il proprio regolamento contrattuale: solo una clausola chiara ed esplicita può giustificare l’esonero, e in sua assenza qualsiasi delibera che escluda i piani terra dalle spese rischia di essere annullata dal giudice.
