Affittare una stanza della propria abitazione sembra, a molti, una questione privata e informale: si trova un inquilino, ci si stringe la mano e si incassa il canone ogni mese.
Un’abitudine diffusissima in Italia, soprattutto nelle grandi città universitarie e nei centri ad alta densità lavorativa, dove la domanda di stanze singole è costante.
Eppure quello che appare un semplice accordo tra privati è, a tutti gli effetti, un contratto di locazione regolato dalla legge, con obblighi precisi e sanzioni severe in caso di inadempienza. Chi pensa di poter fare a meno del contratto scritto e della dichiarazione al Fisco si espone a conseguenze ben più pesanti di quanto immagini.
Contratto scritto e registrazione: obblighi che non si possono ignorare
La legge è chiara e non lascia spazio a interpretazioni: chiunque affitti anche solo una stanza della propria casa è obbligato a stipulare un contratto scritto. Lo stabiliscono la legge 431 del 1998 e l’articolo 1571 del Codice Civile, che impongono la forma scritta per qualsiasi tipo di locazione, anche parziale, anche di breve durata.
Un accordo verbale non ha alcun valore giuridico: è considerato nullo in partenza, il che significa che nessuna delle due parti può far valere i propri diritti in caso di controversia. Ma non basta redigere il contratto: occorre anche registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula.
Chi salta questo passaggio rischia sanzioni che possono arrivare fino al 480% dell’imposta di registro dovuta, a carico sia del proprietario che dell’inquilino. Nel contratto, inoltre, devono essere specificate con chiarezza le parti dell’immobile ad uso esclusivo dell’inquilino e quelle condivise, come bagno o cucina. Un dettaglio che molti trascurano, ma che può generare ulteriori contestazioni legali in caso di lite.
Il Fisco controlla i conti correnti: i rischi per chi evade l’affitto
Molti proprietari credono di poter sfuggire ai controlli semplicemente ricevendo il canone in contanti o attraverso bonifici dalla causale vaga. È una convinzione sbagliata e sempre più pericolosa. L’Agenzia delle Entrate oggi dispone di strumenti di indagine bancaria molto sofisticati, in grado di individuare bonifici ricorrenti con causali come “affitto”, “quota stanza” o “rimborso spese”, facendo scattare automaticamente gli accertamenti.
Chi non dichiara i canoni percepiti rischia non solo le sanzioni sull’imposta di registro, ma anche il recupero delle imposte sui redditi evase negli ultimi cinque anni, con l’aggiunta di interessi e ulteriori penalità. Nei casi più gravi, quando l’evasione raggiunge soglie significative, si può configurare anche un reato penale.
Vale la pena sottolineare che mettersi in regola conviene spesso anche economicamente: optare per la cedolare secca, che per le stanze si applica solitamente con aliquota al 10% o al 21%, permette di pagare molto meno rispetto a quanto si rischierebbe affrontando sanzioni e accertamenti. Insomma, l’affitto in nero non è mai una scelta vantaggiosa, né per il proprietario né per l’inquilino.
