Prima di acquistare un immobile bisogna effettuare una serie di verifiche. In realtà l’onere spetta alle agenzie immobiliari e ai notai. I professionisti dovranno raccogliere tutta la documentazione sull’abitazione prima di procedere con la vendita. Tra i tanti documenti c’è il certificato di agibilità che riveste un’importanza particolare.
Il certificato di agibilità attesta che la casa è conforme alle normative vigenti riguardanti sicurezza, igiene, salubrità. Non si può andare ad abitare in una casa inagibile perché rappresenta un pericolo per le persone. Attestate l’agibilità è obbligatorio e se il documento non dovesse essere presentato si incorrerebbe in sanzioni. Senza questa certificazione, infatti, l’immobile non potrà essere utilizzato né per scopi residenziali né commerciali.
La richiesta del certificato di agibilità può essere avanzata dal titolare del permesso di costruire, dal soggetto detentore di SCIA o CILA, dal proprietario dell’immobile e dai successori. Prima di comprare un immobile è bene verificare che il vecchio proprietario ne abbia fatto richiesta in modo tale da evitare guai.
Cosa accade se si compra una casa senza certificato di agibilità
La Cassazione con l’ordinanza 10449 del 2025 ha messo l’accento sulla differenza tra mancanza formale e sostanziale del certificato di agibilità. La carenza formale è riconosciuta quando l’immobile ha i requisiti di sicurezza e salubrità previsti dalla normativa ma manca il certificato per una questione burocratica o perché la richiesta non è mai stata eseguita. La carenza sostanziale, invece, si determina quando il certificato di inagibilità non c’è perché l’immobile non è sicuro né salubre e presenta abusi o difformità.
Questo secondo caso è molto grave e dà vita ad una vendita di aluid pro alio (vendita di una cosa per un’altra) quando le difformità sono gravi e insanabili oppure ad un vizio redibitorio se le difformità sono significative ma sanabili. Tenendo conto della gravità della situazione, l’acquirente è tutelato con la risoluzione del contratto oppure con la richiesta di una forte riduzione del prezzo di acquisto per risolvere le problematiche. Inoltre può chiedere anche il risarcimento danni. Insomma, una conseguenza non da poco.
Se la mancanza, invece, è solo formale secondo la Cassazione l’acquirente non ha diritto ad una riduzione del prezzo dell’immobile. L’assenza del certificato di agibilità, infatti, ha trasferito solo un onere burocratico al compratore. Il valore dell’abitazione non è intaccato. Il risarcimento, quindi, sarà limitato alle spese che l’acquirente dovrà sostenere per regolarizzare la situazione.
