Avere una casa di proprietà è sicuramente un grandissimo beneficio, soprattutto in un contesto dove sempre più persone trovano difficoltà nell’acquistare degli immobili. In ogni caso, la proprietà porta spesso a questioni spinose, e lo stesso si può dire anche di quando si vuole vendere. Una delle domande che ci si pone, anche vista la situazione frequente, è se sia possibile vendere una casa quando qualcuno, al suo interno, gode del diritto di abitazione.
La questione è piuttosto articolata e prima di arrivare al punto centrale della domanda, è bene capire cosa intende la legge per diritto di abitazione. Sostanzialmente, c’è diritto di abitazione (artt.1022-1026 c.c.) quando una persona ha un diritto reale di godimento su cosa altrui, e dunque in sostanza a diritto di vivere in un immobile di proprietà di un altro limitatamente ai suoi bisogni e della sua famiglia.
Questo diritto può essere regolato da un contratto, da un testamento o per legge, come ad esempio succede ad uno dei due coniugi dopo la scomparsa dell’altro o a seguito della sentenza di un giudice dopo separazione o divorzio.
Si può vendere una casa se qualcuno ha un diritto d’abitazione?
Chi sta per vendere una casa e si trova in questa situazione può stare tranquillo: è possibile vendere una casa se qualcuno ha un diritto d’abitazione, purché vengano rispettate determinate condizioni. Ad esempio, come ricorda il sito QuiFinanza, è possibile farlo quando il titolare del diritto fa esplicita rinuncia, sia attraverso un atto notarile che con una scrittura privata autenticata.
L’altra alternativa, sottolineata da Idealista, è invece vendere l’immobile con diritto di abitazione; sostanzialmente, la proprietà passa dal venditore all’acquirente, ma la persona che risiede in casa può continuare a viverci; al contrario dell’usufrutto, però, ha la sola possibilità di usare l’immobile a livello personale e familiare.
Il diritto di abitazione resta comunque personale e si estingue automaticamente per decesso del titolare o qualora questo si trasferisca in modo definitivo, avendo di fatto una “mancanza d’interesse” nel godere del bene. Altri casi di estinzione sono previsti con la perdita dell’immobile per esproprio o demolizione.
L’eccezione c’è quando il diritto di abitazione è anteriore all’ipoteca o al pignoramento: chiunque acquisti l’immobile (ad esempio all’asta), deve in questo caso rispettare l’abitazione del titolare, almeno fino a quando il suo diritto non si estingua in maniera naturale. Questa è una situazione da verificare con molta attenzione quando si acquista una casa all’asta, per evitare sorprese inaspettate.
