Tanti ragazzi e tante ragazze hanno il sogno di comprare una propria casa ma, si sa, spesso questo risulta difficile perché per ottenere un mutuo c’è bisogno di un lavoro a tempo indeterminato (che, purtroppo, in molti non hanno) e di altre garanzie. Per non parlare poi dei prezzi degli immobili che sono sempre più alti. Per fortuna ci sono i genitori.
Infatti sempre più spesso coloro che sono proprietari di una casa decidono di intestarla ai propri figli. Ed ora c’è una novità che piacerà a molti perché sarà possibile farlo senza rivolgersi al notaio e senza pagare tasse. Ecco come fare.
Come intestare la casa ai figli senza notaio e senza tasse
Molti genitori vorrebbero intestare la casa di proprietà ai propri figli ma spesso questo procedimento, chiamato legalmente donazione, comporta tasse e costi legati al notaio. Tuttavia, ci sono due modi per intestare la propria abitazione ad un figlio senza notaio e senza tasse, confermati dalla legge e da alcune sentenze recenti della Cassazione.
Il primo modo è quello stabilito dalla Legge n. 74 del 1987, all’articolo 19, che prevede un’esenzione totale dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie o catastali per i trasferimenti immobiliari tra coniugi o ai figli, a condizione che siano effettuati durante una separazione legale, sia essa consensuale o giudiziale. In questo caso verranno meno anche le spese notarili. In pratica, con l’assistenza di un avvocato, sarà sufficiente avviare una procedura di separazione in tribunale tra coniugi ed includere, nell’accordo di separazione, la cessione dell’immobile al figlio come parte delle condizioni di mantenimento o come accordo sui beni.
Il giudice che ratificherà l’accordo tra le parti, non deve verificare se la separazione sia effettiva o simulata ma deve solo garantire la regolarità degli accordi in relazione agli interessi delle parti (in particolare se ci sono figli minori). Una volta convalidato dal giudice, l’accordo viene trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari. Il costo previsto per intestare la casa ai propri figli con questa procedura è il solo contributo unificato, che costa 43 euro, senza marca da bollo.
Dopo la separazione e trascritto l’immobile, i coniugi possono decidere di riconciliarsi, tornare a vivere insieme e riprendere i propri rapporti e la casa rimane comunque intestata al figlio, senza pagare tasse o il notaio. Il secondo modo per intestare la casa ai figli senza notaio e senza tasse è l’usucapione, che consente a chi possiede per 20 anni un immobile altrui, di diventarne automaticamente proprietario. In pratica il genitore, che è il donante, deve concedere la disponibilità materiale dell’immobile al figlio (donatario), consegnandogli le chiavi e permettendogli di viverci.
Il figlio si comporterà proprio come il proprietario, compiendo atti di straordinaria amministrazione come procedere ad eventuali ristrutturazioni o cambiare la serratura, senza chiedere il permesso al genitore e conservando le prove (fatture, ricevute). A questo punto, per diventare proprietario, devono trascorrere 20 anni da quando è avvenuta la donazione (anche verbale o con scrittura privata non registrata) e dal primo atto di possesso “uti dominus“.
Trascorso questo tempo, sarà una sentenza del giudice ad accertare il verificarsi dei presupposti dell’usucapione. 20 anni ovviamente è un tempo lunghissimo ma bisogna considerare anche i costi (spese per la mediazione obbligatoria, contributo unificato, onorario dell’avvocato, imposta di registro della sentenza): quindi di fatto è una procedura comunque costosa e lunga per intestare la propria casa ai figli e conviene procedere con la prima via vista, eventualmente.
Infine, va detto che entrambe le strade, sebbene legali, non sono prive di rischi se utilizzate in modo scorretto o con fini fraudolenti, ad esempio se si prefigura una simulazione. Per questo bisogna procedere con cautela e conviene sempre consultare un esperto legale che possa guidare verso la soluzione migliore e che rispetti la legge.
