Tra gli strumenti fiscali più vantaggiosi del momento, troviamo l’agevolazione prima casa. Si tratta di un importante opportunità per coloro che acquistano la propria abitazione principale, consentendo di ottenere importati sgravi fiscali su imposte come IVA, catastale, ipotecaria e registro.
È bene sottolineare che per poter ottenere questi benefici e, sopratutto, per poterli mantenere è necessario che l’immobile rispetti determinati requisiti, in particolare la categoria catastale.
Il sistema normativo italiano stabilisce chiaramente che non tutte le unità immobiliari possono godere di questo sconto fiscale. Le categorie A/1, A/8 e A/9, sono considerate abitazioni di lusso, dunque sono escluse dal regime di favore previsto dalla legge. Il problema sorge nel momento in cui, dopo l’acquisto, l’immobile viene riclassificato: un passaggio da una categoria ordinaria (come A/2) a una di lusso (come A/1) può infatti comportare la revoca delle agevolazioni, con conseguente pagamento delle imposte ordinarie.
Quando il cambiamento catastale mette a rischio le agevolazioni
È bene ricordare che, secondo l’ordinanza n. 16643 del 21 giugno 2025 della Corte di Cassazione, non è sempre legittimo sanzionare il contribuente in caso di perdita delle agevolazioni prima casa dovuta a una variazione catastale.
La corte ha stabilito infatti un principio fondamentale: se al momento della stipula dell’atto notarile compatibile, non si può applicare alcuna sanzione del 30% sull’imposta.
Si tratta di un orientamento che ha origine da un caso concreto. Nella situazione in esame, un contribuente aveva acquistato un’abitazione nel 2017, classificata come A/2, pertanto conforme ai requisiti per il bonus. Nel 2018, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha riclassificato l’immobile come A/1, applicando quindi retroattivamente un’aliquota IVA al 10% e pretendendo la sanzione.
La Cassazione si è quindi espressa, escludendo la responsabilità soggettiva. Non può quindi essere richiesto al contribuente di prevedere l’esito incerto di un procedimento catastale pendente, né tanto meno di basare le proprie dichiarazioni su elementi ancora non ufficiali.
Dunque, il diritto all’agevolazione deve essere valutato al momento del rogito, sulla base dei dati catastali vigenti. Per questo, in assenza di dolo o colpa grave da parte dell’acquirente, ogni successivo mutamento catastale, anche nel caso in cui sia retroattivo, può incidere sulle imposte ma non legittima l’applicazione di sanzioni fiscale.
Per questo, in fase di acquisto, il contribuente si doti di una documentazione aggiornata e ufficiale relativa alla classificazione catastale, per dimostrare la buona fede e la correttezza dell’operazione. Se queste condizioni sono rispettate, non solo si ha diritto alle agevolazioni fiscali, ma si è anche protetti da eventuali contestazioni future da parte del fisco.
