Chi abita in un condominio sa che periodicamente vengono convocate le assemblee a cui sono invitati a partecipare tutti i condomini.
Il momento dell’assemblea di condominio è l’occasione per confrontarsi su temi comuni ai condomini, con la presenza dell’amministratore e un ordine del giorno che viene stilato per riassumere i temi di cui discutere.
Il luogo dell’assemblea di condominio
L’articolo 66 del codice civile prevede, riguardo le disposizioni legate allo svolgimento delle assemblee condominiali, che l’avviso di convocazione indichi il luogo e l’ora della riunione, ma non entra nel merito del luogo della riunione.
La convocazione dell’assemblea condominiale in un comune diverso da quello dell’edificio è generalmente legittima, secondo le recenti interpretazioni giurisprudenziali. Sebbene l’amministratore goda di una certa discrezionalità nella scelta del luogo, è fondamentale che tale decisione non pregiudichi il diritto di partecipazione dei condomini e che il luogo scelto sia adeguato e accessibile.
Contestazioni valide devono basarsi sulla dimostrazione concreta dell’impossibilità di partecipare, non su un semplice disagio logistico. Una recente sentenza del Tribunale di Messina (n. 179 del 31 gennaio 2025) ha ribadito che il Codice Civile richiede solo l’indicazione di luogo e orario nell’avviso di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.), senza imporre una sede specifica.
Il tribunale ha ritenuto legittima la scelta di uno studio professionale in un comune vicino per un’assemblea, poiché garantiva riservatezza e accessibilità, criteri essenziali per una partecipazione ampia e ordinata.
Precedenti di segno opposto, sono quello della Cassazione (sent. n. 14461/1999) e la Corte d’Appello di Milano (sent. n. 2901/2021) che hanno affermato che la scelta del luogo dovrebbe ricadere all’interno del comune in cui si trova l’edificio. Un altro orientamento (Corte d’Appello di Firenze, sent. n. 1249/2005) suggerisce che, in assenza di regolamento, il luogo debba coincidere con l’ufficio giudiziario territorialmente competente.
Un’eccezione significativa riguarda i condomini con seconde case, dove l’assemblea può essere convocata in una città diversa per agevolare la partecipazione dei proprietari non residenti. La Corte d’Appello dell’Aquila (sent. n. 698 del 19 maggio 2020) ha ritenuto valida la convocazione fuori comune per un condominio in località turistica con oltre la metà di non residenti, confermando che la sede deve comunque garantire accessibilità e idoneità.
La legittimità della convocazione fuori comune dipende nella maggior parte dei casi, dalla capacità dell’amministratore di bilanciare la propria discrezionalità con la necessità di garantire la massima partecipazione e l’adeguatezza del luogo, dimostrando che la scelta sia funzionale agli interessi della maggioranza dei condomini.
