E quando l’acqua comincia a scorrere dove non dovrebbe, la prima domanda che tutti si fanno è sempre la stessa: chi paga? La risposta, purtroppo, non è mai immediata.
Dipende dall’origine del problema, da dove si trova la causa del guasto e da chi ne ha la responsabilità di custodia e manutenzione. Conoscere le regole di base può fare la differenza tra una risoluzione rapida e una lunga disputa legale che logora i nervi e il portafoglio.
Parti comuni o private: da qui dipende tutto
Il primo elemento da stabilire in caso di allagamento condominiale è l’origine del danno. Se l’acqua proviene da una tubatura condominiale, da un tetto mal manutenuto, da una grondaia intasata o da una terrazza comune che non drena correttamente, la responsabilità ricade sul condominio nella sua interezza.
Se invece il guasto origina da un impianto privato il tubo di scarico di un appartamento, un elettrodomestico difettoso, una tubazione interna a una singola unità la responsabilità è del proprietario di quell’appartamento, o dell’inquilino se il danno deriva da un uso improprio degli impianti.
Il Codice Civile è chiaro: l’articolo 2051 stabilisce che ciascuno è responsabile dei danni causati dalle cose che ha in custodia. Questo significa che non serve dimostrare la colpa: basta provare il nesso causale tra la cosa e il danno subito, mentre chi ha causato il danno può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile e del tutto al di fuori dal suo controllo, come una calamità naturale eccezionale.
Come tutelarsi: documentare, segnalare e agire nei tempi giusti
Quando si subisce un allagamento, la prima cosa da fare — ancora prima di capire chi ha torto — è limitare i danni e documentare tutto con accuratezza. Fotografie, video, elenco dettagliato dei beni danneggiati con relativi scontrini o fatture: questa documentazione è fondamentale sia per la richiesta di risarcimento che per una eventuale perizia tecnica. Il passo successivo è avvisare immediatamente l’amministratore di condominio per iscritto, anche via messaggi o email, in modo da avere traccia della segnalazione.
Vale la pena sapere che il termine legale per richiedere il risarcimento è di cinque anni, ma è sempre consigliabile avviare la pratica il prima possibile, quando le prove sono fresche e le responsabilità più facili da accertare. In caso di contestazione, una perizia tecnica redatta da un professionista iscritto all’albo ingegnere o geometra è lo strumento più efficace per individuare con certezza l’origine del danno e ha un forte valore probatorio anche in sede di mediazione.
Avere una polizza assicurativa casa che copra i danni da acqua è la precauzione più intelligente che un condomino possa adottare, perché accelera i tempi di risarcimento e riduce il rischio di finire in un contenzioso lungo e costoso con il vicino o con il condominio.
