Evitare questi errori comuni è fondamentale per non incorrere in problemi legali o fiscali che potrebbero costare caro a entrambe le parti.
Quando ci si appresta ad affittare un immobile, sia da parte del proprietario che dell’inquilino, è fondamentale conoscere a fondo la normativa vigente e le diverse tipologie di contratto. Un’errata interpretazione o applicazione delle regole può comportare conseguenze spiacevoli, sia dal punto di vista legale che economico.
La locazione rappresenta un’operazione delicata che richiede la massima attenzione ai dettagli. Unioncasa, l’associazione dei proprietari immobiliari, ha stilato un elenco degli errori più comuni commessi durante la stipula di un contratto di locazione a canone concordato, una tipologia di accordo che prevede agevolazioni fiscali per entrambe le parti.
Errori di distrazione e problemi più complessi: a cosa fare attenzione quando si stipula un contratto
Un errore frequente è l’utilizzo della modulistica prevista per il canone concordato, ma con l’applicazione del canone di libero mercato. Spesso si stipulano contratti transitori o di 3 anni +2 su modulistica a canone concordato, ma poi si applica un valore stabilito a libero mercato, che invece prevede obbligatoriamente una durata di 4 anni +4 di rinnovo. Inoltre, molti non richiedono l’attestazione di conformità del contratto alle Associazioni di categoria come Unioncasa, documento necessario per ottenere le agevolazioni fiscali previste, come l’IMU ridotta e la cedolare secca al 10% invece che al 21%.
Un altro errore comune è l’utilizzo del contratto transitorio senza inserire la motivazione e prevedendone il rinnovo. Questa tipologia di contratto deve contenere una motivazione valida tra quelle previste dall’accordo locale, sia da parte dell’inquilino che del proprietario, e per sua stessa natura non può prevedere il rinnovo. Molti, inoltre, si dimenticano o non sanno di dover registrare il contratto entro 30 giorni, omissione che comporta sanzioni.
Non mancano casi in cui si affitta con contratto per studenti anche se quest’ultimi sono residenti a meno di 100 km dall’università, mentre un contratto transitorio per studenti “fuori sede” può essere stipulato solo con studenti che provengano da località distanti almeno 100 chilometri dall’ateneo. Alcuni proprietari affittano senza aver prima ottenuto l’APE (Attestato di prestazione energetica), documento necessario sia in caso di affitto di qualunque tipo, sia per effettuare la vendita di un immobile.
Un altro errore diffuso è prevedere il rinnovo nel contratto transitorio, che per sua natura non può rinnovarsi in quanto l’esigenza transitoria deve avere una durata certa, come nel caso di una trasferta di lavoro di 6 mesi. Molti, inoltre, non suddividono il canone dalle spese condominiali con specifica di salvo conguaglio, dando vita a due tipi di problemi: il canone potrebbe non rientrare nelle fasce di oscillazione previste dall’accordo, e in caso di forfetizzazione le spese condominiali sarebbero tassate come canone.
Si registrano anche diversi casi in cui si utilizzano contratti non previsti dall’accordo locale, come contratti obsoleti, di sconosciuta provenienza o a canone libero con modifiche non conformi. Infine, alcuni inseriscono nei contratti clausole contrarie alla legge o particolarmente penalizzanti per gli inquilini, come un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità, vincoli di orario o di accesso o il divieto di fumare.
