Spese riscaldamento in condominio: Il Decreto Legislativo ha cambiato le regole per dividere i costi - designmag.it
La gestione delle spese di riscaldamento nei condomini rappresenta da sempre una questione delicata che coinvolge tutti i proprietari di immobili con impianto centralizzato.
Con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo 73/2020 nel luglio 2020, il panorama normativo ha subito una trasformazione significativa, modificando profondamente i criteri di ripartizione dei costi tra i condomini. Questa riforma ha introdotto maggiore flessibilità nel sistema di contabilizzazione, superando il riferimento obbligatorio alla norma tecnica UNI 10200 e attribuendo all’assemblea condominiale un ruolo centrale nelle decisioni.
La nuova regolamentazione mira a garantire un equilibrio tra l’equità nella distribuzione delle spese e l’incentivo al risparmio energetico individuale, ponendo particolare attenzione ai consumi effettivi di ciascuna unità abitativa attraverso l’installazione obbligatoria di termovalvole e contabilizzatori di calore.
Il decreto ha rivoluzionato il sistema stabilendo che almeno il 50% delle spese deve essere attribuito ai consumi volontari effettivi, misurati attraverso dispositivi di contabilizzazione installati in ogni appartamento. Questo rappresenta un cambio di prospettiva fondamentale rispetto al passato, quando la ripartizione seguiva criteri più rigidi basati esclusivamente sui millesimi di riscaldamento calcolati secondo il fabbisogno energetico teorico degli immobili.
La quota rimanente, destinata a coprire i consumi involontari come le dispersioni termiche dell’impianto centrale e le spese di gestione, può essere suddivisa dall’assemblea condominiale scegliendo tra diversi parametri: millesimi di superficie, millesimi di potenza installata o millesimi di fabbisogno energetico.
Questa libertà decisionale permette di adattare il criterio di ripartizione alle caratteristiche specifiche di ogni edificio, considerando fattori come la diversa esposizione degli appartamenti, l’isolamento termico variabile o la presenza di unità immobiliari con caratteristiche strutturali particolari. Per esercitare questa scelta è necessaria una delibera assembleare approvata con specifiche maggioranze, garantendo così la partecipazione democratica di tutti i condomini al processo decisionale.
La digitalizzazione degli impianti di misurazione rappresenta uno dei pilastri della riforma, con l’obbligo di installare sistemi leggibili da remoto per tutti i contabilizzatori installati dopo il 25 ottobre 2020, mentre entro il primo gennaio 2027 anche i dispositivi preesistenti dovranno essere adeguati a questa tecnologia.
Questa innovazione tecnologica facilita la trasparenza nella gestione dei consumi e permette agli utenti di monitorare in tempo reale il proprio utilizzo di energia termica, favorendo comportamenti più consapevoli e orientati al risparmio energetico. L’amministratore di condominio mantiene un ruolo cruciale nella corretta applicazione della normativa, pur non essendo obbligato a comunicare quotidianamente i consumi ai singoli proprietari, fatta eccezione per la presentazione dei consuntivi e preventivi annuali durante le assemblee.
È importante sottolineare che le spese straordinarie, come la sostituzione della caldaia centralizzata, continuano a essere ripartite tra tutti i proprietari in base ai millesimi di proprietà, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo del servizio. Anche chi si è distaccato dall’impianto centralizzato rimane infatti comproprietario dell’infrastruttura comune e deve contribuire ai costi di manutenzione straordinaria, aspetto che genera spesso incomprensioni e contenziosi all’interno delle comunità condominiali.