Muffa in casa: ecco quando a pagare non sei tu ma il condominio o il costruttore

La muffa sulle pareti di casa non è sempre colpa di chi ci abita.

Dietro a macchie scure, intonaci degradati e condensa persistente si nasconde spesso un problema strutturale dell’edificio, legato ai cosiddetti ponti termici: zone dell’involucro edilizio in cui il calore si disperde più rapidamente, abbassando la temperatura delle superfici interne e favorendo l’umidità.

In questi casi, la responsabilità non ricade sul proprietario dell’appartamento ma sul condominio, oppure sul costruttore originario dell’immobile. Capire da dove nasce davvero il problema è fondamentale, perché cambia radicalmente chi è obbligato a intervenire e chi deve risarcire i danni subiti.

Il condominio risponde dei ponti termici sulle parti comuni

Quando la causa della muffa risiede in un difetto delle parti comuni dell’edificio come facciate, muri perimetrali, pilastri, travi o il tetto la responsabilità è del condominio in qualità di custode, ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile. Si tratta di una responsabilità oggettiva: non è necessario dimostrare che l’amministratore abbia agito in modo negligente, è sufficiente provare che il danno deriva dalla cosa comune.

La Corte di Cassazione ha chiarito che il condominio risponde anche dei vizi originari di costruzione, che non possono essere considerati eventi imprevedibili idonei a escludere la responsabilità.

In questi casi il condominio non è tenuto solo a risarcire i danni interni all’appartamento come il degrado degli intonaci, le spese di tinteggiatura o il danneggiamento degli arredi ma è anche obbligato a eseguire i lavori necessari per eliminare la causa, come l’isolamento delle superfici disperdenti o la correzione dei dettagli costruttivi.

Va inoltre precisato che una scarsa aerazione dell’alloggio da parte del proprietario non è di per sé sufficiente a interrompere il nesso causale: potrà semmai incidere sulla quantificazione del risarcimento, ma non esonera il condominio dalla propria responsabilità.

Quando la colpa è del proprietario e quando c’è concorso di cause

Non sempre, però, la muffa è imputabile alle parti comuni. La responsabilità del condominio può essere esclusa quando la perizia tecnica accerti che il fenomeno dipende prevalentemente dal comportamento del singolo proprietario: finestre tenute costantemente chiuse, riscaldamento insufficiente, serramenti ad alta tenuta privi di sistemi di aerazione, o assenza di normale manutenzione interna.

In questi casi, se i difetti costruttivi hanno un ruolo soltanto marginale, il condominio non è obbligato né a intervenire né a risarcire alcunché. Nella pratica, tuttavia, il danno deriva spesso da un concorso di cause: i ponti termici sulle strutture comuni costituiscono una concausa rilevante, ma la gestione non corretta dell’immobile da parte del proprietario aggrava il fenomeno; in questa ipotesi la responsabilità del condominio rimane, ma il risarcimento viene ridotto proporzionalmente alla condotta del danneggiato.

In ogni caso, l’accertamento delle cause richiede sempre una consulenza tecnica qualificata: senza una perizia precisa che individui l’origine prevalente del problema, qualsiasi pretesa risarcitoria — sia verso il condominio sia verso il costruttore — rischia di restare priva di fondamento probatorio sufficiente.