Controlli del Fisco sulle compravendite delle case: attenzione ai prezzi troppo alti o bassi - designmag.it
Le transazioni immobiliari sono costantemente sotto la lente d’ingrandimento dell’Agenzia delle Entrate, soprattutto quando il prezzo dichiarato si discosta in modo significativo dal valore catastale dell’immobile.
Sebbene il principio dell’autonomia negoziale permetta a ogni cittadino di stabilire liberamente le condizioni contrattuali, prezzi eccessivamente bassi o ingiustificatamente elevati possono far scattare controlli fiscali approfonditi. Dietro una compravendita apparentemente conveniente, infatti, il Fisco potrebbe individuare tentativi di evasione fiscale attraverso pagamenti in nero o donazioni mascherate.
Anche transazioni con prezzi insolitamente alti possono destare sospetti, lasciando supporre operazioni di riciclaggio o altre irregolarità. È fondamentale per acquirenti e venditori comprendere quali sono i rischi connessi a valutazioni non conformi al mercato e quali precauzioni adottare per evitare accertamenti, sanzioni e contenziosi con l’amministrazione finanziaria.
Il valore catastale rappresenta il parametro di riferimento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per verificare la congruità del prezzo dichiarato in una compravendita immobiliare. Questo valore si calcola partendo dalla rendita catastale dell’immobile, che deve essere prima rivalutata del 5% e successivamente moltiplicata per coefficienti fissi stabiliti per legge: 110 per le prime abitazioni e 120 per le seconde case.
Per esempio, un immobile con rendita catastale di 800 euro avrà, dopo la rivalutazione, una rendita di 840 euro, che moltiplicata per i coefficienti porterà a un valore catastale di 92.400 euro per una prima casa e 100.800 euro per una seconda casa.
Quando il prezzo di vendita risulta significativamente inferiore a questo valore di riferimento senza una giustificazione tecnica adeguata, il Fisco può presumere che esistano somme non dichiarate scambiate in nero tra le parti, configurando così un’evasione fiscale. La situazione è particolarmente delicata per le seconde case, dove l’imposta di registro del 9% viene calcolata sul prezzo effettivo di acquisto: un prezzo dichiarato basso comporta minori imposte versate, aumentando il rischio di accertamenti fiscali.
Una vendita a prezzo eccessivamente ridotto può configurare una donazione indiretta, con conseguenze sia fiscali che successorie che vanno ben oltre il semplice accertamento tributario. Quando la differenza tra valore reale e prezzo di vendita è rilevante e il venditore è consapevole di cedere il bene a condizioni molto svantaggiose, l’operazione può essere riqualificata come una donazione mascherata da compravendita.
Questo scenario si verifica tipicamente nelle transazioni tra familiari o conoscenti stretti, dove un immobile del valore di 300.000 euro viene venduto a 100.000 euro: la differenza di 200.000 euro rappresenta un arricchimento per l’acquirente e un impoverimento per il venditore che configurano una donazione indiretta. Le implicazioni sono molteplici: innanzitutto, entrambe le parti della transazione sono responsabili in solido delle imposte dovute e delle eventuali sanzioni in caso di accertamento.
Inoltre, se l’acquirente è uno degli eredi del venditore, questa donazione indiretta potrà essere contestata dagli altri eredi attraverso azioni di riduzione nella successione futura. Per tutelarsi, è consigliabile allegare all’atto notarile una perizia asseverata redatta da un tecnico qualificato che giustifichi il prezzo effettivamente praticato, sebbene questo non garantisca l’immunità totale da controlli successivi.