Comprare una casa senza agibilità, cosa si rischia? Cosa può farti il Comune

Quando si acquista un immobile è necessario verificare la documentazione allegata al rogito, prestando particolare attenzione all’eventuale presenza del certificato di agibilità, oggi sostituito nella maggior parte dei casi dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

Questo documento non attesta solo che la casa può essere abitata, ma certifica anche il rispetto delle norme in materia di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

A questo punto, sono numerose le domande che possono sorgere negli eventuali acquirenti. Cosa succede se il venditore non consegna l’agibilità? La casa può comunque essere utilizzata o rivenduta? E il Comune, in assenza di tale certificazione, può imporre sanzioni o addirittura l’abbandono dell’abitazione? Una recente sentenza della Cassazione ha chiarito alcuni aspetti fondamentali.

Cosa succede se acquisti una casa senza agibilità?

Acquistare una casa priva di agibilità comporta innanzitutto dei rischi legati all’inadempimento contrattuale del venditore. Quest’ultimo è tenuto a fornire tutti i documenti essenziali al pieno godimento del bene, tra cui rientra anche la SCA. Se l’abitazione è in regola ma manca solo il documento, si tratta di un difetto formale, e l’acquirente può ottenere un risarcimento limitato ai costi per la regolarizzazione.

Diversamente, se l’immobile presenta difetti strutturali o problemi igienico-sanitari tali da impedire il rilascio della SCA, il vizio è sostanziale, e il compratore può chiedere anche la risoluzione del contratto o un risarcimento più ampio.

Va tuttavia precisato che l’assenza del certificato non rende nullo il contratto di compravendita, né comporta automaticamente la perdita del diritto alla proprietà. La Cassazione ha infatti escluso che la mancanza dell’agibilità costituisca un’illiceità dell’oggetto. Tuttavia, la situazione concreta incide profondamente sul valore del bene e sulla sua commerciabilità.

Dal punto di vista amministrativo, il Comune può sanzionare l’acquirente per la mancata presentazione della SCA con una multa da 77 a 464 euro, se è divenuto proprietario senza che la pratica sia stata completata. Il problema diventa più grave se l’immobile presenta abusi edilizi, caso in cui il Comune può ordinare la demolizione, comminare sanzioni più elevate o addirittura acquisire l’immobile al patrimonio pubblico.

Quanto al rischio di essere costretti a lasciare casa, la sola mancanza della SCA non comporta lo sgombero. È necessario che il Comune accerti, con l’ausilio dell’ASL, la non idoneità abitativa per motivi sanitari o di sicurezza, come previsto dall’art. 26 del D.P.R. 380/2001. Solo in questi casi è possibile una dichiarazione di inagibilità, con conseguente ordine di sgombero.

Il recente caso esaminato dalla Cassazione con ordinanza n. 10449/2025 è emblematico: un acquirente chiedeva un risarcimento per la mancata consegna dell’agibilità, sostenendo che ciò avesse ridotto il valore del bene.